Aktuality
Mezinárodní unie nájemníků - POZIČNÍ DOKUMENT IUT
02.07.2018 | Infoservis SON | Bytová politika | Přečteno: 568x
Mezinárodní unie nájemníků (IUT) byla založena v roce 1926 a je nevládní a nezisková zastřešující členská organizace s cílem chránit zájmy nájemníků a podporovat cenově dostupné a důstojné nájemní bydlení po celém světě. Členy IUT je 69 národních a místních sdružení nájemníků ve 46 zemích. Úřady IUT se nacházejí ve Stockholmu a Bruselu.

IUT považuje bydlení za jedno ze základních práv, které je třeba řešit na místní, národní i mezinárodní úrovni. Adekvátní bydlení je také jedním ze záruk míru a bezpečnosti.

                                            Rámec tohoto dokumentu:

V tomto dokumentu, týkajícího se zabezpečení držby (část I) a stabilizace a kontroly nájemného (část II) prezentujeme:

I. Definice a požadavky potřebné pro bezpečnost držby a stabilitu a kontrolu nájemného

II.  Slabiny

III. Osvědčené postupy

IV. Politická doporučení

V souhrnu

Politická doporučení představují společný názor členů IUT a obsahují tyto body:

• IUT se domnívá, že je důležité, aby si každá země zvolila rozsah a návrh sociálního bydlení a metody, kterými by regulovala trh s nájemními nemovitostmi. Vnitrostátní pravidla by proto měla být uznána v souladu se zásadou subsidiarity.

• Jsou-li k financování nájemního bydlení, obnovy měst a energeticky účinných renovačních opatření použity dotace EU, půjčky EIB, veřejné financování nebo jiné finanční prostředky, měla by být závazná podmínka zajištění jejich držby a cenové dostupnosti.

• IUT se domnívá, že neomezené smlouvy (smlouvy o pronájmu na dobu neurčitou) mají být hlavním pravidlem v národní praxi, zákonech o nájmu a předpisech, nikoliv výjimkou.

• Místní a regionální samosprávy musí zajistit, aby v oblastech, kde jsou pracovní příležitosti byla dostatečná nabídka kvalitního a cenově dostupného bydlení.

• Úroveň nájemného by měla být oddělena od tržních nájemních cen.

• Města by měla stanovit kvóty pro sociální / veřejné bydlení a udržet procento nad 30 %.

• Stavební pozemky ve vlastnictví měst a regionálních orgánů by měly být zpřístupněny především pro rozvoj sociálního, veřejného a neziskového nájemního bydlení.

• Vlády potřebují vytvořit právní předpisy o nájemném, regulaci a kontrole nájemného a příspěvcích na bydlení, aby zajistily cenovou dostupnost a držbu pro ty, kteří si nemohou dovolit nájemné jinak.

Podmínky pro dotace musí být vytvořeny tak, aby nemohly být kapitalizovány.

• Vnitrostátní právní předpisy o nájmu musí obsahovat sankce za nedodržování zákonů.

• Místní a regionální samosprávy by měly přispívat k prosazování vnitrostátních zákonů a předpisů o soukromém pronájmu

• Měly by být zavedeny kodexy chování pro pronajímatele, podobně jako evropský odpovědný zákon o bydlení ( the  European responsible Housing CSR code of conduct )

http://www.responsiblehousing.eu/en/Responsible-Housing-CSR-Code-ofConduct/Code-of-Conduct/

• Překážkou mobility je, pokud nájemci, kteří se chtějí přestěhovat, najdou pouze bydlení s mnohem vyšším nájemným. Nájemci musí mít na cenově dostupném trhu s nájemními nemovitostmi možnost volby.

• Nájemné v novostavbách by mělo mít limitovanou horní hranici, aby se zabránilo příliš velkému rozdílu v nájemném mezi starým a novým bytovým fondem.

• V daňových systémech by měla existovat neutralita držby ve vztahu k domácnostem nájemným a v osobním vlastnictví.

• Nedostatek bydlení by neměl vést k nárůstu nájemného, který by ohrozil bezpečnost držby.

• Nedostatek výstavby by neměl vést k nárůstu nájemného ve stávajícím bytovém fondu.

• Staré stropy nájemného by měly být přezkoumány, protože mnohé byly stanoveny, když převažovaly vyšší náklady na půjčky.

• Každá země by měla mít levný soudní systém, který by řešil konflikty mezi nájemci a pronajímateli.

• Výjimky z právních předpisů a systémů řízení nájemného by měly být omezené.

• "Renovictions", tj. vystěhování kvůli nedostupným renovacím s neúnosným nárůstem nájemného by neměly být povoleny. Návrhy, jak lze toto dosáhnout, jsou uvedeny níže.

• Nájemci by měli mít možnost ovlivnit rozsah a načasování renovací.

• IUT podporuje právo nájemců vytvářet koalice pro vyjednávání nájemného.

• Místní pravidla by měla být provedena a implementována tak, aby řešila místní problémy.

Úvod do tématiky zabezpečení držby a stabilizace a řízení nájemného

Dostatečná nabídka kvalitních cenově dostupných nájemních bytů je důležitým základním kamenem pro inkluzivní společnost. Mnoho lidí nemá dostatek finančních možností pro získání bydlení v osobním vlastnictví. Jediným řešením pro tyto lidi a společnost, včetně vlád, veřejných a soukromých subjektů, je vytvoření vyváženého, dobře fungujícího nájemního trhu s dostatečným množstvím bytů a cenově dostupným nájemným, které je atraktivní jak pro pronajímatele, tak i pro nájemníky.

Mnohé politiky na úrovni EU, ale také na národní a regionální úrovni předpokládají, že všechno "zboží" se řídí stejnými "tržními mechanismy". Bydlení však není "regulérním" zbožím, které lze řídit jednoduchými tržními pravidly poptávky a nabídky, kdy cenový mechanismus je dominantním regulačním prostředkem. V situacích nedostatku bydlení, což platí v mnoha městech a regionech EU, mechanismus volného trhu vede k vysokým a neoprávněným nájmům nejen pro nízkopříjmové domácnosti, ale i pro domácnosti se středními příjmy. Proto je bezpečnost držby a stabilita i kontrola nájemného nejdůležitější pro vyvážení trhu.

70 % obyvatel Evropy žije ve městech a tato tendence se neustále zvyšuje. V oblastech s nedostatkem cenově dostupných nájemních bytů potřebují nájemci silnější tržní pozici, která musí být podpořena dvěma základními právními pilíři:

I. Bezpečnost držby

stanovení neomezené doby nájemní smlouvy, jakož i omezení důvodů k vystěhování nájemníků

II. Stabilizace a kontrola nájemného

kontrola úrovní a četnosti nárůstu nájemného a horní hranice nájemného pro nové smlouvy, jejichž cílem je zachovat cenovou dostupnost, zabránit de facto ekonomickému vystěhování a zajistit dosažitelnost cenově dostupného bydlení a mobilitu na měnících se trzích práce.

Tyto dva základní pilíře jsou úzce propojeny. V případě slabé jistoty držby, zákony a pravidla o ochraně nájemného nebudou fungovat v praxi. Také opačně řečeno; bez silných právních předpisů o stabilizaci a kontrole nájemného nebude fungovat legislativa týkající se bezpečnosti držby.

Část I Bezpečnost držby

I. Důležité prvky zabezpečení držby

Různé části právních předpisů a politik EU ovlivňují zákon o nájmu nemovitostí významně, ale nepřímo. Sociální politika EU proti chudobě a sociálnímu vyloučení se rozšiřuje o vybrané otázky bytové politiky.

Bezpečnost držby musí být výsledkem rovnováhy zájmů mezi nájemci a pronajímateli.

V měnící se společnosti, kde dochází k úbytku pracovních míst na jedné straně a vytváření nových pracovních míst v často nových odvětvích, má mobilita pracovní síly velký význam pro hospodářství. Proto je nezbytné mít dostatečné množství cenově dostupných nájemních bytů v regionech, kde se tato pracovní místa nacházejí.

Některé země byly v minulosti známé pro sociální mix v sousedstvích. Kvůli trendu směřujícímu pouze k poskytování sociálního bydlení pro ty nejchudší, sociální mix trpí v mnoha, zvláště velkých městech v Evropě a trendem směrem k bydlení v ghettu, kde žijí jen ti nejchudší, často v okrajových oblastech měst, což znamená, ztížené hledání pracovních příležitostí nebo vysoké cestovní náklady.

Zvláště v oblastech s vysokou migrací a velkým nedostatkem bydlení se proces gentrifikace zrychluje. Luxusní renovace znemožňují, aby většina stávajících nájemců zůstala. Nemají ve skutečnosti žádnou bezpečnost držby.

Bezpečnost držby a tržní nájemné jsou obvykle přímé protiklady k oblastem s nedostatkem bydlení. Ziskové společnosti zabývající se bydlením a majitelé nemovitostí nemají žádné podněty k výstavbě nových nájemních bytů, pokud mohou zvýšit nájemné bez toho, aby něco učinili, vyjma vyloučení nájemníků, kteří nemohou platit nové nájemné. Nedostatek bydlení způsobuje ještě vyšší nájemné.

Aby se usnadnil záměr vystěhování, směřovaly investice k trhu s nájemním bydlením jen zřídka, častěji pak směrem k trhu v osobním vlastnictví.

Dle zpráv z několika průzkumů se po deregulaci v žádné zemi nezvýšila výstavba nového nájemního bydlení.

II. Slabiny

Slabiny se v jednotlivých zemích liší, ale existují určité vzájemné překážky, které ovlivňují mnoho nájemních modelů v členských zemích IUT:

Nedostatek vlivu nájemců se smlouvou na dobu neurčitou v otázkách obnovy a rekonstrukce nemovitostí, které poté ovlivňují výši nájemného. Toto je jeden z důvodů pro vystěhování po rekonstrukci.

V některých zemích existují předpisy o tom, o kolik může být zvýšeno nájemné při uzavření nové nájemní smlouvy. Nicméně nedostatek informací pro nové nájemníky o výši předchozího nájemného brání jejich prosazení.

Příležitostí pro stávající nájemníky ovlivňovat rozsah rekonstrukce a výši nájemného po rekonstrukci je podle současných zákonů stále málo. Některé veřejné bytové společnosti, a dokonce i soukromí majitelé nemovitostí se staví otevřeně k možnosti vlivu stálých nájemníků. Ale je zde prostor udělat více.

V nejoblíbenějších evropských městech je pro nájemníky velmi těžké najít cenově výhodné bydlení. Čekací listiny přesahují i deset let. To minimalizuje šance nájemníků získat cenově dostupné bydlení v mnoha městech. Dostupné alternativy jsou zřídka dosažitelné. Problém byl způsoben vysokými cenami na trhu s nemovitostmi a pokračujícím poklesem počtu cenově dostupných nájemních domů.

V některých částech Evropy existuje tendence k uzavírání smluv na dobu určitou. Vlády zavedly v posledních letech několik forem smluv na dobu určitou, které podpořily tento trend, což značně oslabilo tradičně silnou právní ochranu nájemníků. Tato opatření jsou obhajována organizacemi soukromých i veřejných pronajímatelů, neboť se předpokládá, že mají příznivý vliv na fungování trhu s bydlením, například vytváření vyšší mobility. IUT podporuje smlouvy na dobu neurčitou.

Nově příchozí obyvatelé se středními příjmy mají malý nebo žádný výběr, protože nemají nárok na pronájmy v sociálním bydlení nebo v cenově dostupném sektoru, zatímco komerční, deregulované a další nájemní byty, jako jsou novostavby, jsou pro ně nedostupné.

Mnoho předpisů bylo zavedeno. Například v Německu, kdy úrokové sazby byly mnohem vyšší, viz. § 559BGB německého občanského zákoníku, podle kterého pronajímatel může zvýšit roční nájemné o 11 % nákladů na modernizaci. Zvýšení nájemného o 11 % je časově neomezené. Zvýšení nájemného o 11 % stojí mimo systém úrovně nájemného. Vzhledem k tomu, že 11 % bylo zavedeno v době s vysokými bankovními úrokovými sazbami, mělo by být zrušeno a nahrazeno nižší sazbou.

III. Osvědčené postupy

Rakousko: Obě strany se mohou dohodnout na nájemní smlouvě na dobu neurčitou i na dobu určitou v regulovaném i neregulovaném sektoru. Doba trvání smlouvy na dobu určitou v regulovaném sektoru musí být nejméně 3 roky. Pokud by se obě strany dohodly na kratší lhůtě, byla by tato lhůta protiprávní a smlouva, nejčastěji nedefinovaná zákonem.

Období oznámení:

Pronájem na dobu určitou: Pronajímatel je vázán na uzavřenou dobu určitou. Nájemce může smlouvu ukončit po uplynutí 1 roku s výpovědní lhůtou 3 měsíce.

Pronájem na dobu neurčitou: Pokud se obě strany ve smlouvě nedohodly jinak, jsou obě vázány výpovědní lhůtou 1 měsíc.

Česká republika: Sdružení nájemníků vyvinulo programy na podporu cenově dostupného městského a venkovského bydlení, které však stále nejsou vládou realizovány.

Česká republika: Sdružení nájemníků také požaduje obnovu družstevního bydlení, protože mají dobré zkušenosti z předchozích let. Mezi lety 1964 a 1992 bylo vybudováno více než 800 000 družstevních bytů (dostupné bydlení). To je 1/5 celkového bytového fondu v České republice. Odhaduje se, že pro zachování reprodukce bytového fondu bude zapotřebí 40 000 bytů ročně. Nejméně polovina z toho musí být určena k nájemnímu nebo družstevnímu bydlení.

Dánsko: Strop nájemného po renovaci: pronajímatel renovuje budovu, ale může účtovat pouze stejnou částku jako úspory energie (hrubá neutralita nájemného).

Francie: Několika zákony se podařilo stanovit minimální práh sociálního bydlení na jednu obec, zvýšením výstavby sociálního bydlení o 20 % až 25 % do roku 2025. Během následujících let bude toto ověřováno službami prefektur, které mohou vyzvat Sdružení na ochranu nájemců, Associations in defence of tenants (CNL). Obce, které nedosáhly svých cílů se nazývají "deficit", musí neprodleně mezeru vyplnit a podléhají administrativním pokutám úměrným jejich příjmům a deficitu. Tyto pokuty mohou být zrušeny, jakmile prefektura rozhodne, že mezera mezi deficitem a objektem se dostatečně snížila. CNL navrhuje jít dál a učinit starosty, kteří nerespektují prahovou hodnotu 25 % sociálního bydlení, nevolitelnými pro další období.

Německo a Nizozemsko: Trvalé pronájmy jsou normou. Dočasné smlouvy jsou povoleny pouze s výhradou určitých právních požadavků. Existuje jen několik výjimek. Tím je zajištěn vysoký stupeň zabezpečení držby.

Nizozemsko: Renovace mohou být provedeny pouze tehdy, pokud nájemce souhlasí s plánem a zvýšením nájemného. Pouze pokud se většina (70%) dotyčných nájemců dohodne, může být menšina nucena přijmout obnovu. Nizozemsko také pracuje podle systému "Záruky na bydlení". Nájemci a pronajímatelé se mohou dohodnout, že celková výše nájemného a nákladů na energii po renovaci by měla být nižší nebo maximálně rovna částce platné před renovaci. Pokud je celková výše nákladů na bydlení po renovaci vyšší, bude nájem snížen tak, aby splňoval dohodnutou úroveň. To však není řízeno zákonem, ale na základě smlouvy mezi národní vládou, federací měst a obcí, organizacemi soukromých a sociálních pronajímatelů a sdružením nájemníků "Nederlandse Woonbond".

Švédsko: Existuje model, který je podporován veřejnými bytovými společnostmi, kde mohou nájemci rozhodnout o stupni renovace. Jednání mezi pronajímatelem a nájemci umožňují tři různé úrovně renovace dokonce ve stejné budově, a to s odpovídajícím rozdílem v nárůstu nájemného.

Švédsko a Nizozemsko: Nájemce může bezplatně podat stížnost u Nájemního tribunálu (Rent tribunal).

IV. Politická doporučení pro zlepšení zabezpečení držby

Doporučení na EU úrovni:

Financování EU

Pokud jsou finanční prostředky EU, úvěry EIB, veřejné financování nebo jiné finanční prostředky poskytovány k financování nájemního bydlení, městské obnovy a energeticky účinných renovačních opatření, zabezpečení držby a cenové dostupnosti by mělo být závaznou podmínkou.

Mělo by být možné rozvíjet neziskové bydlení s podporou z těchto půjček.

Doporučení na národní úrovni:

Praxe, legislativa, předpisy a prosazování

Aby byla zajištěna cenová dostupnost a zajištěna držba pro ty, kteří si jinak nemohou dovolit nájem, musí vlády vytvořit spolu s dotacemi právní předpisy o nájemném, regulaci a kontrole.

Musí být rovněž stanoveny takové podmínky, aby nemohly být tyto dotace kapitalizovány.

Nejdůležitější složkou silné jistoty držby jsou neomezené smlouvy o nájmu (smlouvy na dobu neurčitou). Proto IUT obhajuje, že neomezené smlouvy (smlouvy na dobu neurčitou) jsou hlavním pravidlem v národní praxi, zákonech o nájmu a nařízeních, nikoliv výjimkou.

Omezené smlouvy (smlouvy o pronájmu na předem stanovená období) by měly být přijatelné, pouze pokud jsou právně omezeny na limitované množství dobře popsaných situací, v závislosti na vnitrostátních zákonech, předpisech a praktikách.

Národní zákony o soukromém pronájmu musí poskytovat systém nízkonákladových a nezávislých právních řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli.

Hlavním problémem v mnoha zemích je vymáhání práva a kontrola vymáhání. Vnitrostátní právní předpisy o nájmu musí obsahovat sankce za nedodržování zákonů. Zákon o nájemném by měl mít závazné povinnosti jak pro nájemníky, tak pro pronajímatele.

Pokud jsou náklady na výstavbu příliš vysoké, nově postavené domy by měly být dotovány, aby bylo zajištěno dostupné nájemné.

Definice Eurostatu týkající se nadměrných nákladů na bydlení musí být revidována. Čtyřiceti procentní (40 %) hodnota je příliš vysoká a musí být výrazně snížena. Měla by existovat dostatečná nabídka cenově dostupného nájemního bydlení, aby každá domácnost mohla bydlet v přijatelném standardu a poté, co zaplatí náklady na bydlení, jí zůstane dostatek peněz na splnění základních výdajů, které s bydlením nesouvisí. U zranitelných skupin s nízkým nebo žádným příjmem by měla být přijata zvláštní opatření, která zajistí, že budou moci žít v bydlení přijatelné kvality.

Zdanění a dotace

Odvětví nájemného je pro hospodářství životně důležité, protože umožňuje snadný pohyb. Proto by stát neměl podporovat bydlení ve vlastnictví více než bydlení v nájmu. Tudíž by daňový systém neměl upřednostňovat daňovými úlevami a odpočty pouze bydlení ve vlastnictví. V daňových systémech by měla existovat neutralita držby.

Úrovně nájemného

V některých zemích se používá kolektivní vyjednávání nájemného a IUT podporuje právo nájemců vytvářet koalice pro vyjednávání nájemného a volit zástupce, kteří by tak konali.

Nedostatek bydlení by neměl mít za následek nárůst nájemného, který ohrožuje bezpečnost držby, a proto je nutné zavést opatření kontroly nájemného. Další podrobnosti naleznete v části II níže.

Tento zvyšující se nedostatek kvůli příliš pomalé výstavbě bytů, by neměl vést k nárůstu nájmů ve stávajícím bytovém fondu.

Zvýšení nájemného by mělo být možné pouze po rekonstrukci, pokud se zvýší úroveň bytů.

Pokud se náklady na různé faktory zajišťující vylepšení bydlení zvyšují, nájemné se musí zvýšit. K zachování bezpečnosti držby nájemníků se doporučuje, aby pronajímatel ukládal přírůstkové nájemné pro delší období, aby se domácnosti mohly přizpůsobit vyšším nákladům. To má zabránit výraznému nárůstu nájemného z jednoho dne na druhý.

Renovace

Jak domy stárnou, je třeba je zrekonstruovat a renovovat. To může nájemníkům způsobit těžkosti, a proto je důležité, aby mohli ovlivnit rozsah rekonstrukcí a neztratit bydlení v dané budově.

Renovace by neměly vést k takovému nárůstu nájemného, že by byla ohrožena bezpečnost držby tím, že by nájemné po renovaci bylo nedosažitelné.

Bytové společnosti / pronajímatelé mohou umožnit nájemcům zvolit standard renovace, a tím související úroveň nákladů.

Je-li nutné provádět nákladné renovace kvůli závažným nedostatkům ve starších domech a pokud to vede k podstatnému zvýšení nájemného, mělo by být možné, aby stálí nájemci mohli platit vyšší nájemné postupným zvyšováním nájemného po dobu několika let.

V oblastech s velkým nedostatkem bydlení někteří pronajímatelé realizují vysokou nebo luxusní úroveň rekonstrukce jednotlivých prázdných bytů. Poté požadují stejnou výši nájmu jako v nově postavených bytech. Není to dlouhodobé řešení, protože je vždy nutné také aktualizovat infrastrukturu celé budovy. Po několika málo letech musí být tyto nedostatky řešeny pro trvalou udržitelnost. Musí být zavedeny předpisy a vynucovací opatření, aby byly střechy, společné části a inženýrské sítě ve společných budovách udržovány odpovídajícím způsobem.

Aby se zabránilo "renovictions" (nové slovo znamenající vystěhování z důvodu nedobrovolné renovace a neúnosného nájemného), by renovace měla být možná pouze tehdy, pokud se většina nájemníků dohodne na plánu modernizace a zvýšení nájemného po rekonstrukci, bez ohledu na to, zda mají smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou.

Novostavba vs. stávající bydlení

Rozdíl mezi nájmy ve starších a nově postavených bytech je často velký. Jedním z řešení je „zastropovat“ nájemné v nových budovách spolu s pobídkami ke snížení cen staveb a pozemků a investičními dotacemi, které podporují nižší náklady na výstavbu.

Doporučení na regionální / městské úrovni:

Místní / regionální vlády musí zajistit dostatek kvalitního a cenově dostupného nájemního bydlení:

Města by měla stanovit kvóty pro sociální/ městské bydlení a udržet procento nad 30 % z celkového bytového fondu.

Jakákoli náhrada sociálního / veřejného bytu by měla být provedena na základě obdobných podmínek, jako jsou podmínky držby, výše nájemného a velikost bytu.

Stavební pozemky ve vlastnictví měst a regionálních orgánů by měly být primárně zpřístupněny pro sociální, veřejný a neziskový rozvoj nájemních bytových projektů.

Místní a regionální vlády by měly přispívat k prosazování vnitrostátních zákonů a předpisů o soukromém pronájmu. Mělo by být zavedeno vymáhání a kontrolní opatření, včetně náboru úředníků pro danou činnost, aby bylo zajištěno dosažení právního vymáhání.

Silnější tržní pozici pro nájemníky v soukromém nájemním sektoru nebo v neregulovaných segmentech lze podpořit zobrazením osvědčených postupů pro spravedlivé smlouvy o nájmu, například Kodex chování pro pronajímatele na dobrovolné bázi, the European responsible housing CSR code of conduct http://www.responsiblehousing.eu/en/Responsible-Housing-CSR-Codeof-Conduct/Code-of-Conduct/

Část II Stabilizace a kontrola nájemného

I. Stabilizace a kontrola nájemného, pro a proti

Úvod

Regulace nájemného se mezi jednotlivými zeměmi značně liší, ale obvykle zahrnuje dva hlavní prvky: (a) zabezpečení držby, stanovení minimálního trvání obsazenosti, jakož i omezení důvodů vysídlení nájemníků a b) kontrola úrovní zvýšení cen, jejichž cílem je zachovat cenovou dostupnost a zabránit de facto ekonomickému vystěhování. Režimy kontroly nájemného mají tendenci stanovovat výši a četnost nárůstu nájemného, což je spojeno s fiskálními opatřeními, jako je míra inflace.

Nájemci, kteří se stěhují (např.za prací), potřebují bydlení s nájemným, které si mohou dovolit. V měnící se společnosti, kde dochází ke ztrátě pracovních míst na straně jedné a vytváření nových pracovních míst v nových oblastech, má mobilita pracovní síly velký význam pro ekonomiku. Proto je nezbytné mít dostatek nabídky cenově dostupných nájemních bytů v regionech, kde jsou pracovní místa.

Hlavním prostředkem zajištění cenové dostupnosti a zabezpečení držby pro nájemníky s nízkými příjmy je právní úprava, regulace a kontrola nájemného spolu s dotacemi s podmínkami, které nemohou být kapitalizovány, např. které vedou k nižším cenám nemovitostí a nižšímu nájemnému.

Aby byla dotace efektivní, musí existovat kontrola ceny/nájmu účtovaného za dotované bydlení tak, aby byla zmenšena o hodnotu dotace. Dotace na neregulovaný trh mají opačný účinek a jsou v případě nedostatku bydlení kontraproduktivní, což je doloženo důsledky daňových odpočtů pro domy v osobním vlastnictví, které vedly k nárůstu cen nemovitostí.

Jakákoli dotace od vlády nebo jejích orgánů by měla mít přiložené podmínky, které stanoví, že dotace by měla být spojena s úrovní nájemného v prodloužené lhůtě.

Typy kontroly nájemného

Existují různé druhy kontroly nájemného. Například sociální bydlení má nájemné, o kterém rozhoduje stát nebo region. Někdy se nájemné liší u stejného typu bydlení v závislosti na příjmech domácnosti.  V ostatních případech je nájem stejný, bez ohledu na příjem domácnosti, která zde žije. Místo toho mohou existovat příspěvky na bydlení, které jsou vypláceny přímo domácnostem nebo v některých případech přímo pronajímateli.

Nové pronájmy a smlouvy o nájmu

Ve většině zemích platí, že pokud se chce nájemce přestěhovat a uzavře novou nájemní smlouvu, neexistuje žádná úprava týkající se úrovně nájemného ve vztahu k nájemnému hrazenému předchozím nájemcem.

Omezení nárůstu nájemného je často zachováno pouze během trvání jedné nájemní smlouvy. Výše nájmu u nových smluv jsou méně regulované a někdy i bez platných předpisů.

Napětí mezi pronajímateli a nájemci se může zhoršovat, jelikož pronajímatelé mají tendenci „točit“ smlouvy mezi novými nájemci (například povzbuzováním postupů vystěhování, výběrem náhodných nájemců nebo snížením investic do údržby), zatímco nájemci dávají přednost dlouhodobým smlouvám, protože náklady spojené se stěhováním se stále zvyšují.

Účinnou překážkou pro mobilitu je právě vyšší nájemné u nových smluv. Nájemci, kteří se chtějí přestěhovat, mohou najít pouze bydlení, které nese mnohem vyšší nájemné. To je případ, kdy je tržní nájemné mnohem vyšší než nájemné u stávajících smluv na dobu neurčitou. Nájmy v nově postavených bytových domech jsou velmi vysoké. Proto musí existovat volba v podobě trhu s dostupným bydlením.

Kritika

Kritici kontroly a regulace nájemného tvrdí, že tato opatření vedou k neefektivnosti, narušují tržní hodnoty, snižují fond bydlení, podporují korupci a nízkou údržbu bytů. I v příspěvku Evropské komise se autoři snaží dokázat to samé.

Regulace nájemného byla rovněž kritizována za to, že se nezaměřovala na domácnosti s nízkými příjmy, kontrola nájemného a ochrana držby obvykle upřednostňuje stávající nájemníky před potenciálními novými nájemci a neexistuje žádný mechanismus, který by zajistil, že osoby využívající kontrolované nájemné budou domácnosti s nízkými příjmy.

Alternativní pohled?

Význam kritiky však závisí na tom, jak je navržena kontrola nájemného a na politice bydlení v příslušné zemi. Umožňuje regulovaný model nájemného domácnostem / bytovým společnostem přiměřený zisk? Existuje dostatečná nabídka příspěvků na bydlení a bydlení pro nejzranitelnější osoby na trhu s bydlením? Má nájemní bydlení a bydlení v osobním vlastnictví stejné daňové podmínky?

Obce mají příležitost bojovat proti spekulacím v oblasti pozemků a nemovitostí, aby udržely nízké ceny. Také by měly zvýšit nabídku cenově dostupného nájemního bydlení v případě potřeby. Ze společenského hlediska je rozumné udržet pro domácnosti náklady na bydlení nízké, protože to umožňuje větší spotřebu jiného zboží.

Několik dalších myšlenek

V některých zemích měla regulace nájemného příznivý vliv na stabilizaci nájemního sektoru a udržení přístupu domácností s nízkými příjmy k městskému bydlení, které je dobře situováno. Investice do pronájmu byly zachovány, přestože nájemní kontroly snižují náklady na bydlení u dlouhodobých pronájmů a legislativa brání svévolnému vysídlení a zneužívání dočasného nedostatku na trhu s bydlením. Byl zachován konzistentní a dobře zavedený regulační systém s rozumnou rovnováhou mezi ochranou nájemců a podporou investic.

To dokazuje, že je možné navrhnout takové mechanismy regulace nájemného a ochrany nájemného, které nenarušují soukromý trh s nájemním bydlením či od něj odrazují, ale naopak jej povzbuzují. Dobře regulovaný trh s nájemními nemovitostmi může podporovat cíle ochrany nájemníků, zejména nízkopříjmových a současně podporovat nájemní bydlení. Na druhé straně eliminace kontrol nájmu a zjednodušení pravidel pro vystěhování, zřídkakdy vedly k větším investicím na trhu s nájemními nemovitostmi, ale vedly trh směrem k bydlení v osobním vlastnictví. Pokud nájemní bydlení neposkytuje jistotu držby a nájemné je nepředvídatelné, je pro každou domácnost rozumné volit bydlení v osobním vlastnictví.

Mnoho zemí má kontrolu nájemného pouze v sektoru sociálního bydlení, zatímco soukromý trh s nájemními nemovitostmi je neregulovaný. Ale kdo má příležitost žít v sociálním bydlení? Jen ty nejchudší domácnosti? Jak je podporován sociální mix? Nyní existuje dostatek důkazů o tom, že sousedství mohou ovlivnit budoucí příležitosti svých obyvatel, a proto je rozumné pracovat na sociálně-ekonomickém mixu a snažit se zvýšit kvalitu a služby v zranitelných oblastech, nejlépe ve spolupráci s obyvateli.

II. Slabiny

Slabiny se v jednotlivých zemích liší, ale existují určité podobné překážky, které ovlivňují mnoho modelů pronájmu v členských zemích IUT:

Vysoké ceny staveb a pozemků. V některých zemích vedou bezpodmínečné dotace k růstu cen.

Nedostatek vlivu stálých nájemců na obnovu a rekonstrukci nemovitostí, které také ovlivňují výši nájemného.

V některých zemích existují předpisy o tom, o kolik úrovní může být nájemné zvýšeno při uzavření smlouvy s novým nájemcem. Nicméně nedostatek informací pro nové nájemníky o tom, jaká výše nájemného byla hrazena předchozími nájemci, brání spravedlivému prosazování práv.

V cenově dostupném sektoru bydlení je povolen velký roční nárůst (např. v Nizozemsku, kde je nárůst spjat s mírou inflace plus 2,5 procenta), znamená, že nájemci čelí rychlému nárůstu nájemného, a to i přes vysoký standard regulace a kontroly nájemného.

III. Osvědčené postupy - příklady:

Česká republika

Místní obvyklé nájemné, přestože ještě není zavedeno každou obcí.

Dánsko

Systém stanovování nájemného před rokem 1991, kdy nájemné pro sociální i soukromý nájemní sektor bylo založeno na principu nákladů.

Francie

Originálnost francouzského studijního případu týkajícího se sociálního bydlení a sociální rozmanitosti; Francie uspěla v zavedení regulace nájemného v oblastech, které jsou vystaveny napětí mezi nabídkou a poptávkou po bydlení. Sledování místního nájemného stanovuje srovnatelné nájemné, které nepřesahuje určitý rozpočet.

CNL navrhuje schválit výbor, který nejen sleduje, ale konkrétně uvede do praxe úrovně nájemného nebo německý příklad "Mietspiegel" ve francouzských právních předpisech.

Německo

Veřejná kontrola nájemného v soukromém sektoru, která byla vykonávána až do roku 1987.

Transparentní systém místních srovnávacích nájmů (Mietspiegel) v mnoha obcích ospravedlňuje zvyšování nájemného a zajišťuje, aby bylo ověřitelné.

Strop nájemného u nových smluv v mnoha obcích, které mají nedostatek bydlení (na místní srovnávací nájemné plus 10%).

Dohoda o spolupráci mezi Berlínem a šesti veřejnými sociálními bytovými společnostmi, která mimo jiné zajišťuje zákaz privatizace městských bytových sdružení a stanovuje sociální-slučitelné nájemné.

Nizozemsko

Existuje legálně definovaný strop nájemného na míru inflace plus 2,5 % na obydlí, u kterého je regulace v platnosti. Kromě toho existuje druhý limit na roční nárůst nájemného, který se konkrétně vztahuje na sociální bydlení. Bytové společnosti mohou účtovat roční nárůst nájemného u každého bytu, ale na úrovni jejich celkového bytového fondu je roční nárůst nájemného omezen na míru inflace plus 1 %. Tento druhý strop byl výsledkem dohody o sociálním nájmu mezi Nederlandse Woonbond, Aedes a nizozemskou vládou.

V Amsterdamu a Utrechtu byla zavedena nová forma "přerušení ceny pronájmu", která "reguluje" neregulovaný sektor části středního trhu s výší nájemného od 710 do 900 EUR. To má za cíl vytvořit cenově dostupnou nabídku nájemního bydlení pro domácnosti se středními příjmy. Vzhledem k výši jejich příjmů nemají přístup k regulovanému bydlení bytových korporací, zatímco soukromé pronájmy nebo bydlení obývané vlastníky je příliš drahé. Tato forma "přerušení ceny pronájmu" představuje nový mechanismus kontroly nájemného pro obecní úřady, zatímco na druhé straně jsou stimulovány investice do cenově dostupných nájemních bytů:

• Investoři dostanou pozemky, pokud mají důvěru komunity

• Na oplátku musí investoři zaručit cenu nájemného od 710 do 900 EUR. Stabilita nájemného musí být garantována na 15 let (Amsterdam) nebo 20 let (Utrecht) maximálním zvýšením míry inflace + 1 %, srovnatelné se sociálním bydlením.

• Po 15 nebo 20 letech lze u nových nájemců účtovat maximální nájemné nad 900 eur.

Nejméně 70 % nájemců musí souhlasit s jakoukoli modernizací a nárůstem nájemného. To zajišťuje účinnost nákladů a vysokou efektivitu na obou stranách.

Švédsko

Ve Švédsku se téměř všechny nájmy vyjednávají mezi pronajímateli / bytovými společnostmi a svazy místních nájemníků v modelu založeném na souboru vlastností definovaných v tzv. "spotřební hodnotě" jakéhokoli bytu (velikost, standard, nabízené služby a lokalita).

Systém nájemního uspořádání prostřednictvím kolektivního vyjednávání ochránil zájem nájemníků, ale také produkoval stabilní a vysoké výnosy pro majitele nemovitostí v průběhu času. Švédský kolektivní vyjednávací systém není regulací nájemného. Je založen na zákonu o nájemní smlouvě a zásadě spotřební hodnoty. Proces kolektivního vyjednávání má vyvážené tržní efekty: V soukromém a veřejném bytovém fondu byl v roce 2017 roční nárůst nájemného o pouhých 0,7 %.

Téměř všechny nájemní smlouvy jsou stanoveny po vyjednávání. Výjimkou jsou byty v novostavbách a nájemní byty ve společnostech vlastněných nájemci.

Pronajímatel nemůže zvýšit nájemné u nových smluv, protože je stanoveno kolektivním vyjednáváním nebo dříve určeno Nájemním soudem (Rent tribunal).

Nájemné v novostavbách podporovaných investičními dotacemi musí být zastropováno na 15 let, tzv. Předpokládané nájemné. Mezinárodní měnový fond doporučil, aby Švédsko rozšířilo tento program o vybudování cenově dostupnějšího nájemního bydlení.

Nájemci mohou podat stížnost u Nájemního soudu bezplatně.

IV. Politická doporučení

Hlavním cílem politiky bydlení je, aby každá domácnost byla schopna žít ve zdravém, bezpečném a dostatečně velikém obydlí. K dosažení tohoto cíle je zapotřebí řady různých opatření, včetně regulace a kontroly nájemného.

Doporučení na EU úrovni:

Zásada subsidiarity

IUT se domnívá, že je důležité, aby si každá země mohla zvolit rozsah a návrh sociálního bydlení a metody, kterými by regulovala nájemní trh. Příležitosti pro budování a organizování sociálního bydlení nebo jiných forem cenově dostupných nájemních bytů se liší mezi zeměmi a uvnitř zemí, mezi městy různých velikostí a mezi městy a venkovskými oblastmi, a proto musí být politická opatření odlišná. Je důležité, aby vedoucí orgány EU braly v úvahu tyto variability.

V evropském semestru by proto měla být vnitrostátní pravidla uznána v souladu se zásadou subsidiarity.

Evropský semestr

V doporučeních CSR (Společenská odpovědnost firem) evropského semestru by mohla být v pozemkových zprávách začleněna možnost poskytovat dostupnější bydlení pro obnovení rovnováhy na trhu s bydlením.

Rozhodnutí o regulaci nájemného musí být záležitostí každého státu. Pokračující navrhovaná deregulace ze strany EUCOM v pozemkových zprávách ztěžuje domácnostem s nízkým a středním příjmem najít cenově dostupné nájemní bydlení.

Dotace

Sociální bydlení je regulováno a dotováno, aby udrželo nízké nájemné. Ve skutečnosti je důležitá regulace nájemného, aby se zajistilo, že dotace budou mít požadovaný účinek.

Dotace byly kapitalizovány na trhu s volnými cenami. Všechny dotace na bydlení by proto měly být podmíněny tím, že účinně snižují ceny / nájemné.

EU by měla poskytovat přímé dotace na energetické renovace, a to nejen půjčky. To by mohlo účinně fungovat proti vystěhování z důvodu renovace a energetické chudobě.

Doporučení na národní úrovni:

Úvod

Vzhledem k tomu, že se podmínky a tradice v našich členských zemích liší, je těžké pro IUT vydat doporučení ohledně toho, jak by měla být navržena, upřednostňována a prováděna regulace a kontrola nájemného. Je však důležité, aby rozsah i pravidla nařízení byly jasné a srozumitelné.

Abychom podpořili rostoucí nabídku cenově dostupného bydlení, je důležité, aby každá země měla pravidla a intervence, které podporují nízkonákladovou výstavbu dobré kvality a brání spekulacím v zemi a vysokým cenám půdy. Aby bylo zajištěno, že nižší náklady také povedou k nižším cenám, je zapotřebí regulace.

Kontrola nájemného za účelem dosažení cenově dostupného nájemného

K udržení nájemného na cenově přijatelných úrovních se v rámci členství v IUT využívají různé systémy, včetně srovnání hodnoty daného bytu, kde jsou brány v úvahu faktory jako velikost, standard, nabízené služby, lokalita a stav budovy, s výší splátky.

Pokud existují zákony a limity nájemného, jako například systémy srovnatelného, obvyklého nájemného, měly by:

(i) být jasně a nezávisle definované

(ii) být vymahatelné a měly by být uloženy sankce za nedodržení

(iii) neměly by existovat časté a neúměrné výjimky

iv) mít přiměřenou lhůtu

Staré kapitálové limity by měly být přezkoumány z důvodu klesajících úrokových sazeb, protože mnohdy byly přezkoumány v době, kdy platily mnohem vyšší náklady na půjčky.

Omezit výjimky

Pokud existuje takový systém jako místní obvyklé srovnávací nájemné a slouží jako precedens nebo jako srovnávací základ pro nájemné určitého bytu, měl by být reprezentativní.

Zavedení tržní hodnoty v systémech oceňování a v systémech zastropování nájemného, je jedním z hlavních vzestupných cenových faktorů, což vede k neoprávněným nájmům pro nájemníky a snižování nabídky cenově dostupných nájemních bytů.

Dokonce i tam, kde existují systémy s omezením nájemného v závislosti na nákladech na základě renovací, existují někdy výjimky, kdy jsou budovy modernizovány za cenu nad určitou prahovou hodnotu. Tato metoda je široce používána některými majiteli domu a vyloučí nemovitost z režimu nájemného založeného na nákladech.

Nízkonákladový soudní systém

Každá země by měla mít soudní systém, který řeší konflikty mezi nájemci a pronajímateli. Pro nájemce by měl být zdarma nebo s malým poplatkem určeným soudu.

Daňové systémy

Daňové odpočty na úvěry pro majitele domů mohou sloužit jako odrazující příklad, který vedl ke zvyšování cen zejména v regionech s nedostatkem bytů. IUT proto vyzývá ke spravedlnosti daňových systémů, pokud jde o vlastnictví domů a nájemní bydlení,

tzn. neutralitu vlastnictví.

Opravné prostředky

Mělo by být možné získat zpět přeplatky nájemného, bylo by výhodné, kdyby se tak dělo od začátku nájemního vztahu.

Spravedlnost

Pravidla by neměla upřednostňovat majitele, kteří mají větší zdroje a často lepší znalosti o nájemním sektoru. Pro nájemce je důležité, aby měli podporu od sdružení nájemníků, pokud je to možné.

Doporučení na regionální / městské úrovni:

Úroveň výše nájemného by neměla mít vazbu na tržní nájem.

Pokud existují velké rozdíly mezi různými regiony / městy, je třeba přijmout a zavést lokální pravidla pro řešení místních problémů.

 Zpracováno pro EU Urban Agenda Partnership for Housing,  Lisabon, 22. března 2018 Mezinárodní unie nájemníků (IUT)

 

Oslo, 4.května 2018

Přeložila Lenka Tarabová (SON)

Do systému vložil:
Pačesová Klára
Přílohy k článku [ke stažení]
PřílohaZařazeno
IUT---
Další články
Titulek
TISKOVÁ ZPRÁVA MPSV
Úspěšné Dny nájemního bydlení v Ostravě
Pronajímatel nesmí po nájemci požadovat „poplatek či nájemné“ za vybavení bytu
Bytová politika v ČR, současnost a budoucnost, akce kulatý stůl ze dne 18.6.2018
GDPR (ochrana osobních údajů) v bytovém domě